I'm the investoid

В аналитических прогнозах часто можно встретить фразы вроде "...справедливая цена акции Prisco на 31,13% выше текущих котировок" ("Велес капитал") или "...расчетная цена акции ТГК-9 на ближайший год составляет..., что на 6,7% ниже текущей стоимости бумаг" (Александр Корнилов, старший аналитик "Альфа-банка"). Внимание, вопрос: что означают десятые и сотые доли процента после запятой? Внимание, ответ: только полную безграмотность аналитика.
Во-первых, изменение текущих котировок в течение суток на процент-два -- типичный случай, случались и изменения более чем на 10%.
Во-вторых, на входе модели DCF, с помощью которой обычно определяют обоснованную цену акции, находятся данные, которые уже заметно неточны или носят качественный характер (т.е. зависят от интерпретации). Не случайно фундаментальные оценки одних и тех же акций от разных аналитиков отличаются на десятки процентов, а иногда и в разы. Дамодаран начал свой классический труд с главы "Философское обоснование оценки", где предостерегал от восприятия расчетных оценок как объективных.
Указание же на разницу между расчетной и рыночной ценами в 0,1% или 0,01% предполагает, что точность прогнозирования столь высока, что в заданный срок (еще одна ловушка: мало кто пишет, как аналитики "Альфы", на какой именно срок производится расчет) рынок прийдет к начертанному волей аналитика аттрактору. Но, как подтверждают многочисленные исследования, надеяться на это не стоит. По крайней мере, когда вы вкладываете свои деньги. И если аналитик указывает потенциал роста или падения с десятыми долями процентов -- гоните лукавого прочь; пусть искушает тех, кто ему платит.

В сентябре "Ренессанс" сформировал новый ПИФ -- активного управления. Идея проста -- делать более грамотно то, что делают паникующие вкладчики, перекладываясь во время коррекций в облигации, а при бычьем рынке возвращаясь в акции. Схожей стратегии придерживается один из самых успешных ПИФов 2005-2006 -- "Максвелл Капитал". Но в 2007 правильная, казалось бы, стратегия начала его подводить. Почему? Если внимательно посмотреть на структуру активов фонда, видно, что во время мартовской коррекции фонд сидел в акциях (94%), в мае-начале июня он снова был в акциях (96-98%), в начале августовской просадки -- в акциях (91%), а сентябрьско-октябрьский рост встретил чуть ли не наполовину в облигациях и деньгах (акции составляли 51% и 74% активов).
Вряд ли управляющий фондом внезапно поглупел. Проблема в другом -- будущее предсказывать сложно, и если пару лет управляющему везло, то дальше везение кончилось.

В первой части своей книги Гибсон рассказывает, что существенная доля успехов в инвестировании обусловлена правильным выбором активов. Даже ссылается на исследование американских пенсионных планов в начале 80-х, где показано, что доходность на 91,5% зависела от распределения средств между классами активов, на 4,6% -- от выбора конкретных бумаг и на 1,8% от корректировки соотношения активов в портфеле. Именно этими 1,8% занялись Ренессанс и Максвелл. Может, статистика древних пенсионных планов неприменима к сегодняшнему рынку и управляющие покажут блестящий результат? Гибсон предвидел подобные возражения и посвятил целую главу корректировке активов в портфеле, где убедительно (с моей точки зрения) показывает, что угадать правильный актив очень сложно. Аргументов много -- начиная от того, что львиная доля дохода на бычьем рынке приходится на начало оживления рынка и кончая скептическими цитатами из Шарпа.

Наблюдение за фондом Максвелла подтверждает, что они упустили бычий рост после изменения ставки ФРС 18 сентября и пересидели в акциях большую часть падения из-за американского кризиса. Предсказуемо. Удивляет другое, если предположить, что в Ренессансе управляющие еще не познали будущее, неужели маркетинг настолько сильнее разума, что решено открыть ПИФ со стратегией заведомо не лучшей, чем игра в казино?

Индекс ценового ожидания по данным IRN.ru впервые с момента пиковых цен прошлого года растет в течение шести недель:


Индекс доходности жилья впервые за последние 8 лет стал отрицательным, но кривая уже теряет крутизну и начинает выправляться.


Индекс расслоения (соотношение цен дорогого и дешевого жилья) начал выправляться еще до того, как цены пошли на спад:

По всей видимости, он отражает наличие неудовлетворенного спроса. Когда на рынке ажиотаж, покупатели берут все квартиры подряд и разница в цене между дорогим жильем и дешевым нивелируется. Когда наступает похмелье, становится ясно, что цены на дешевое жилье сильно задраны и соотношение цен постепенно возвращается на нормальный уровень. Через несколько месяцев после спада расслоения обычно наступал быстрый рост цен.

В конце июня акции МГТС выросли более чем на 20% после новой оценки стоимости, данной компанией "Нексиа Пачоли". Можно ли было предвидеть, что оценка будет существенно выше текущей? Вполне. Еще в феврале прошли публикации, что "Росимущество" дважды получало оценки компании от "КПМГ", но дважды признавало их некорректными из-за низкой цены. В итоге "Росимущество" отказалось от услуг "КПМГ". Легко предположить, что оценка МГТС, которую должна была дать "Нексиа Пачоли", просто обязана была быть выше оценки "КПМГ", иначе договор с "Нексией" ждала бы та же самая участь. Ориентир цены также был ясен -- это оценка от UBS, которая незадолго до объявления результатов "Нексией" дошла до 39,6 доллара за акцию при цене в РТС в 26,1 доллара.

В мартовском номере "Финанса" пробежала интересная информация: "Ежемесячное число [квартирных] сделок в Москве, по данным Федеральной регистрационной службы, в прошлом году сократилось в четыре раза -- до 2 тыс." Рынок недвижимости очень инерционный, он не раскачивается за сутки, как цены на акции "МосЭнерго", и падает медленно (в отсутсвие дефолта, конечно). Тот, у кого на руках есть график с числом сделок, легко заметит правильный момент для входа и выхода. Я не поленился и написал автору статьи и запрос в "Росрегистрацию", где можно получать такие данные. Журналисту данные предоставили спикеры риэлторских компаний. А вот ответ "Росрегистрации":

Согласно пункту 6 статьи 7 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, имеют право предоставлять статистическую информацию, полученную на основе сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, любому заинтересованному лицу, если предоставление такой информации не нарушает права и законные интересы правообладателей.

К статистической информации относится также информация об общем количестве прошедших государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, заключенных на определенной территории за определенный период, обобщенная информация о субъектах таких сделок без идентифицирующих конкретное лицо сведений или об объектах таких сделок, информация о средней цене приобретения прав на недвижимое имущество и другая подобная информация.

Статистическая информация может быть предоставлена Федеральной регистрационной службы в пределах полугодовой (или годовой) ведомственной статистической отчетности, установленной Министерством юстиции Российской Федерации.

Таким образом, согласно закону я имею право получать (за плату) всю обезличенную информацию, а согласно внутренним инструкциям (последний абзац ответа) -- только раз в полгода, что лучше чем ничего, но недостаточно для ловли тренда. Информация для размышления: как риэлторы интерпретируют данные Росрегистрации. Есть тонкости, когда часть продаж проходит мимо регистрации, в то же время, регистрируются сделки дарения.

Температуру рынка можно мерять и другими (но уже заметно более косвенными и трудоемкими) способами. Например, размещать ложные объявления о продаже квартиры в "Из рук в руки" по разным ценам и считать количество звонков. Или мониторить средний срок продажи квартир (по повторам объявлений; звонками в момент выхода объявления и контрольными звонками через месяц, два), который тоже характеризует нагревание рынка. Агентства измеряют по числу предложений о продаже, но для не-риэлторов подсчитать число уникальных предложений гораздо сложнее.